Kupovina nepokretnosti

Pronalaženje nepokretnosti

Advokati u manjem broju slučajeva učestvuju u ovoj fazi kupovine nepokretnosti. Ovo je oblast gde su već godinama unazad dominantno prisutne agencije za posredovanje u prometu nepokretnosti. Međutim, imajući u vidu da su advokati često zbog prirode svog posla na izvoru informacija, dešava se da upravo oni spajaju i dovode u vezu kupce sa prodavcima nekretnina.

Provera dokumentacije

U najvećem broju slučajeva se tek u ovoj fazi kupovine uključuje advokat. Kupcu je uvek u interesu da je nepokretnost “čista”, kako se to kolokvijalno kaže. Prethodna provera dokumentacije od strane advokata podrazumeva detaljno pregledanje relevantne dokumentacije prodavca, koju on stavlja na raspolaganje kupcu ili neposredno advokatu. Takođe, jedan deo provera advokat vrši tako što proverava stanje u nadležnim registrima ili kod nadležnih organa. Dakle, nakon što se opredeli za određenu nepokretnost, kupac angažuje advokata koji između ostalog proverava:

• UREDNOST DOKUMENTACIJE
• PRAVNI OSNOV STICANJA
• CELOKUPAN PRAVNI SLED
• STANJE U NADLEŽNOM KATASTRU NEPOKRETNOSTI
• POSTOJANJE EVENTUALNIH TERETA (hipoteka, pravo plodouživanja, pravo stanovanja, postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju i slično)
• POSTOJANJE ZABELEŽBI SPORA
• SVE OSTALE PRAVNO RELEVANTNE ČINJENICE

Nepokretnosti u izgradnji

Svedoci smo toga da se danas većina stanova u novogradnji proda još u fazi izgradnje. Razlog tome leži u činjenici da je izbor slobodnih stanova po okončanju izgradnje u velikoj meri sužen, jer se bolji i atraktivniji stanovi prodaju mnogo pre završetka građevinskih radova. U slučaju kupovine nepokretnosti u izgradnji, advokat dodatno proverava pravnu i tehničku dokumentaciju investitora u zavisnosti od faze izgradnje i stepena izgrađenosti objekta, proverava solventnost investitora, svu relevantnu ugovornu i predugovornu dokumentaciju, te po potrebi predočava kupcu sve moguće rizike kupovine objekta u izgradnji.

Sastav ugovora

Ugovor o kupovini nepokretnosti sastavlja advokat kupca ili prodavca. Ugovor treba verodostojno da odrazi i pravno uobliči i formuliše sve bitne elemente dogovorene kupovine. Pored toga, sastavljeni ugovor treba podjednako da zaštiti obe ugovorne strane. Takođe, osim predmeta i cene, ugovorom se preciznije definišu i sledeće stavke:

• DINAMIKA ISPLATE KUPOPRODAJNE CENE
• CLAUSULA INTABULANDI
• PRIMOPREDAJA
• KAPARA
• AVANS
• POSLEDICE ODUSTANKA OD UGOVORA
• GARANCIJE
• SAGLASNOSTI
• ROKOVI
• SANKCIJE ZA NEPOŠTOVANJE UGOVORA
• TROŠKOVI
• POREZI
• DRUGO

Overa ugovora i upis u katastru

Sledeća faza kupovine se odvija pred javnim beležnikom - notarom. Advokat dakle, najpre sastavlja ugovor i pribavlja svu ostalu potrebnu dokumentaciju. Nakon toga, advokat dostavlja notaru ugovor sa pratećom dokumentacijom i sa njim dogovara termin overe. Obično kupac i prodavac, u zakazanom terminu lično pred notarom potpisuju ugovor. Međutim, ukoliko je neka od ugovornih strana sprečena da u dogovorenom terminu pristupi k notaru, u njeno ime ugovor pred notarom može potpisati advokat kao punomoćnik. U ovom slučaju neophodno je da sprečena ugovorna strana ranije ovlasti advokata za preduzimanje ove radnje.

Poslednja faza kupovine nepokretnosti je upis prava vlasništva u nadležnom katastru nepokretnosti. Od poslednjih izmena Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, notar nakon što ugovor bude potpisan od strane kupca i prodavca, po službenoj dužnosti dostavlja primerak ugovora nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, radi upisa prava svojine kupca na kupljenoj nepokretnosti. Pravo svojine na kupljenoj nepokretnosti stiče se momentom upisa u katastar.

Zaštita interesa kupca

Na kraju ostaje da podvučemo zbog čega je asistencija advokata važna za kupca nepokretnosti. Ovo zbog toga što je uloga advokata isključivo zaštita interesa klijenta, u ovom slučaju kupca. Niko osim advokata nema imperativ zaštite kupca. Svi ostali učesnici u procesu kupovine rukovođeni su nekim drugim interesima. Prodavcu je u interesu da cena bude što viša, da se sto je moguće više ograniči ili isključi njegova odgovornost, kao i da sve troškove ovog pravnog posla prevali na kupca. Posredniku iz agencije je u interesu samo da do zaključenja ugovora dođe, kako bi naplatio svoju posredničku proviziju, pri čemu on ne mari za obim međusobnih prava i obaveza iz ugovora. Notaru je važno da budu ispunjeni zahtevi forme, i takođe neće ulaziti u to da li su ugovorne strane adekvatno pravno zaštićene ugovorom koji potpisuju. Jedino je angažovanom advokatu zaštita interesa klijenta na prvom mestu, dok je ostalim učesnicima prioritet nešto drugo.